Tout savoir sur le bail commercial

Vous souhaitez opter pour un bail commercial dans le cadre de votre activité professionnelle ? Quelles sont les spécificités de ce contrat ? A qui s'adresse t-il ? Comment le rédiger ? Quel est son contenu ? Notre guide répond à toutes ces questions.

1. Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Définition d'un bail commercial

Appelé aussi le bail 3-6-9, le bail commercial est un contrat de location d'un local. Il est destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce lieu doit être utilisé pour exploiter un fonds de commerce. A la différence d'un bail professionnel qui a une durée de 6 ans minimum, sa durée est d'au moins 9 ans.

Qu'est-ce qu'un statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux désigne les règles s'appliquant à un contrat de bail commercial. Ce statut comprend plusieurs avantages pour le locataire :

• il peut renouveler son bail au bout de 9 ans ;
• il peut verser une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement ;
• il peut demander la révision du loyer tous les 3 ans ou selon une clause d'échelle mobile.

Les conditions d'application d'un statut de bail commercial

Afin que le statut du bail commercial soit appliqué, plusieurs conditions sont à remplir :

• le contrat de bail ;
• il doit concerner un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel ;
• l'exploitation d'un fonds de commerce dans le local ;
• l'immatriculation du locataire du bail au RCS (Registres du Commerce et des Sociétés) ou RM (Répertoire des Métiers).

2. La rédaction et le contenu d'un bail commercial

Quelle forme doit prendre un bail commercial ?

Le bail commercial peut être écrit ou oral. Il peut être rédigé sur un support papier ou électronique. Il doit obligatoirement être établi par un notaire si sa durée est supérieure à 12 ans ou si le bail s'applique à un débit de boissons (bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste).

Que doit contenir un bail commercial ?

Le bail commercial doit obligatoirement comprendre les mentions suivantes :

• le droit au renouvellement du bail ;
• la durée minimale du bail (9 ans) et la durée du bail renouvelé ;
• la possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire qui a fait une demande de droits à la retraite ou une pension d'invalidité ;
• un régime de déspécialisation pour faire une demande de changement d'activité en cours de bail ;
• la révision du loyer (triennale ou selon une clause d'indexation) ;
• la montant des charges, impôts et taxes ;
• la réglementation sur le dépôt de garantie (le bailleur doit verser des intérêts au locataire si le dépôt de garantie dépasse 3 ou 6 mois de loyers) ;
• les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire ;
• les modalités pour donner congé et résilier le bail commercial ;
• les modalités pour faire une demande de renouvellement du bail ;
• la possibilité pour le locataire de céder son bail ;
• la possibilité d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire.

Les documents à annexer au bail commercial

Voici la liste des documents que le bailleur doit annexer au contrat de bail commercial :

• l'état des lieux ;
• l'annexe environnementale (ou annexe verte) pour les surfaces supérieures à 2000 m² ;
• l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances que le bailleur fournit ;
• la liste des travaux effectués depuis 3 ans et ceux programmés pour les 3 prochaines années ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) ;
• le diagnostic amiante.

3. Le bail commercial en 4 questions

Quelles activités sont concernées par le bail commercial ?

Le bail commercial concerne les activités commerciales, industrielles ou artisanales.

Les professions libérales peuvent elles signer un bail commercial ?

Non, les professions libérales ne peuvent pas opter pour un bail commercial. Elles devront signer un bail professionnel.

Qu'est-ce qu'un diagnostic de performance énergétique ?

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document indiquant la quantité d'énergie consommée ou estimée, les émissions de gaz à effet de serre pour une utilisation basique du bâtiment ou d'une partie de ce dernier ainsi qu'une information sur les conditions d'aération ou de ventilation.

A quel moment le locataire peut-il renouveler son bail commercial ?

Le locataire a la possibilité de renouveler son bail commercial au bout de 9 ans.