Augmentation du prix du loyer lors du renouvellement du bail

Publié le 12/02/2021 - Mis à jour le 22/07/2024 - Par Séverine Fauchille

Lors du renouvellement du bail d’un logement (meublé ou non), il est possible de proposer la réévaluation du loyer, dans le cas d’une sous-évaluation par rapport au prix du marché. Cette proposition se fait selon des règles et des délais imposés.

1. Les loyers de référence

Pourquoi proposer une réévaluation du loyer ?

Vous êtes bailleur et estimez que le loyer actuellement payé par votre locataire est sous-évalué ? Vous pouvez lui proposer une réévaluation et donc un prix plus élevé. Celui-ci n’est cependant pas estimé à la légère mais fixé par comparaison aux prix des baux du voisinage pour des logements comparables. Ces loyers sont dits loyers de référence.

Les logements dont le loyer ne peut pas être augmenté

Voici la liste des logements dont le loyer ne peut pas être révisé (qu'il soit situé en zone tendue ou hors zone tendue) :

Un logement soumis à la loi de 1948 (construit avant le 1er septembre 1948)
Un logement conventionné par l'Anah
Un logement social (HLM)/li>
Une sous-location
Un meublé de tourisme
Un logement situé en métropole classé F ou G d'après le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Comment envoyer sa proposition de réévaluation du loyer ?

La proposition de réévaluation du loyer doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception six mois au moins avant le terme du contrat. La date qui fait foi est celle de la réception de la lettre recommandée par le destinataire. Vous pouvez également procéder par acte de commissaire de justice (ex huissier de justice) ou par une remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Ce que doit contenir votre proposition de réévaluation du loyer

Votre proposition de réévaluation du loyer doit indiquer : les dispositions légales relatives à la réévaluation du loyer (17-2-II de la loi de 1989), le montant du nouveau loyer proposé, et la liste des loyers de référence qui ont permis au bailleur de déterminer ce nouveau prix.

Quels sont les loyers de référence à fournir ?

Les logements qui servent de référence doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles mais avec des caractéristiques similaires et situées dans la même zone géographique.

Le bailleur doit alors fournir :

6 loyers de référence au minimum, si le logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
3 loyers de référence au minimum, si le logement est situé dans une autre zone géographique.

Les informations à renseigner sur les loyers de référence

Pour chacun de ces logements et loyers « de référence », devront être indiqués :

le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;
le numéro de l’étage et si l’immeuble comprend un ascenseur ;
la surface habitable et le nombre de pièces ;
l’état de son équipement (eau courante, WC, salle d’eau, chauffage) ;
si le locataire est dans les lieux depuis au moins trois ans ;
le montant du loyer mensuel hors charge.

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2. Refus de la hausse par le locataire ou le propriétaire : que faire ?

Comment donner sa réponse au locataire ou bailleur ?

Le locataire peut accepter ou refuser la proposition d’augmentation du loyer, et doit informer son bailleur par courrier au plus tard 4 mois avant la fin du bail. S’il l’accepte, l’augmentation est acquise après réception de la réponse. Si le locataire ne se manifeste pas, cela signifie un refus de sa part.

La saisie de la commission départementale de conciliation

Que vous soyez bailleur ou locataire, vous pouvez en cas de refus de l’augmentation du loyer, saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette commission convoquera les deux parties pour tenter de parvenir à un accord. Son avis de conciliation ou non-conciliation sera rendu dans les deux mois qui suivent sa saisine.

La saisie du juge des contentieux de la protection

Si aucun accord n’a été trouvé entre les parties après la saisie de la commission départementale de conciliation, il est alors possible de saisir le juge des contentieux de la protection. C’est lui qui fixera le montant du loyer réévalué. Le loyer est alors renouvelé pour sa durée initiale (3 ans pour un logement vide, 1 an ou 9 mois pour un logement meublé).

Sans saisine du juge et en cas de désaccord, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer.

A savoir : L'augmentation du montant du bail est soumise à un étalement. Si la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur toute la durée du bail. Si la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d’un sixième par an, sans considération de durée du bail.

3. Restrictions dans les zones d’encadrement du loyer (zones Duflot)

Depuis 2014, les zones Duflot ont été remplacées par le dispositif Pinel.

À Paris, la réévaluation du loyer n’est possible qu’au renouvellement du bail si le loyer est inférieur au montant du loyer minoré fixé par arrêté en vigueur à la date de la proposition d’augmentation. La proposition de nouveau loyer doit être inférieure ou égale au loyer de référence minoré.

Pour les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016, dans les communes où des niveaux de loyers trop élevés ont été constatés, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser la limite suivante la plus élevée :

50% de la différence entre : le loyer de référence des loyers du voisinage et le dernier loyer du locataire avant renouvellement du bail
15% de majoration du coût réel des travaux réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location, si ce montant des travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

4 questions sur la hausse du loyer lors du renouvellement du bail

Combien de fois par an le bailleur peut-il augmenter le loyer ?

La révision annuelle du loyer par le propriétaire peut être effectuée une fois par an.

Sur quoi se base l'augmentation du loyer ?

La hausse annuelle d'un loyer ne doit pas dépasser la variation de l'IRL (L'Indice de Références des Loyers) qui est publié tous les trimestres.

Quel est le délai de réponse du locataire après une hausse du loyer ?

Le locataire peut donner une réponse favorable ou non au bailleur au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

A qui s'adresser en cas de refus de la hausse du loyer ?

Si le locataire ou bailleur s'oppose à la hausse du loyer, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

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