Comment régler un trouble de voisinage en copropriété ?

Membre d’une copropriété ou habitant d’une maison individuelle, vous êtes en situation de conflit avec un membre de votre voisinage ? Quelle que soit l’origine du trouble, il existe des moyens de résoudre à l’amiable ce litige avant d’envisager un éventuel recours judiciaire. Quels sont les troubles anormaux du voisinage ? Quelles actions mener pour stopper les nuisances de votre voisinage ? En cas de non résolution du conflit, quels sont les recours possibles auprès de la justice ? Nos réponses.

1. Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?

Le trouble anormal de voisinage au sens du Code civil

Selon le Code civil et les articles 1240 et 1241, le trouble anormal de voisinage est défini comme 'tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage'. Le dommage peut être occasionné par un fait, une négligence ou une imprudence. De plus, le dommage oblige réparation par la personne qui en est responsable.

L’article R1334-31 du Code de santé publique précise également qu''aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé [...].'

Quels sont les cas de trouble anormal ?

Les nuisances de voisinage concernent aussi bien du tapage nocturne, des nuisances olfactives que des bruits de comportement.

Plus de détails sur les troubles qui occasionnent un dommage avec quelques exemples :

• les bruits de voisinage liés au comportement ;
• les bruits d'activités professionnelles (travaux de chantier, bar, discothèque ...) ;
• les nuisances olfactives (odeurs).

Les bruits de comportement

Les bruits de voisinage sont provoqués par le comportement d’une personne. De jour comme de nuit, le bruit peut être causé par :

• un individu (locataire, propriétaire ou invité) qui chante ou crie ;
• un équipement (instrument de musique, chaîne hifi, TV, appareil électroménager, outil de bricolage) ;
• un animal.

Les bruits d'activités

Certains établissements exercent une activité principale qui cause du bruit. C’est le cas des restaurants , bars, discothèques, karaoké, salles de concert…

Si vous habitez près d’un établissement de ce type ou d’un chantier, sachez que leurs responsables sont tenus de mettre en place des actions qui visent à limiter le bruit provoqué :

• respecter les horaires d'ouverture et de fermeture ;
• ne pas dépasser le niveau sonore réglementé ;
• éviter le bruit des clients à l’extérieur ;
• se conformer aux conditions d'utilisation et d'exploitation des matériels et équipements ;
• suivre les directives et restrictions imposées par les arrêtés municipaux et préfectoraux.

Les odeurs ou nuisances olfactives

Ce type de nuisance peut être causé :

• par un individu particulier -> barbecue, ordures ménagères, fumier, cigarette ;
• par une entreprise -> restaurant, élevage porcin, usine de déchets ou de traitement des eaux ;

En ce qui concerne un trouble lié aux odeurs de voisinage, c'est le juge du tribunal qui en apprécie le caractère anormal, selon des éléments de durée, d’intensité, de fréquence, d’environnement géographique et de réglementation en vigueur.

Les conflits de voisinage à la campagne

Pendant de longues années, les nuisances des animaux ont occasionné de nombreux conflits de voisinage à la campagne. Que ce soit en raison du chant du coq, du fumier, des bouses de vaches… Une proposition de loi a été votée et adoptée par le Parlement pour protéger le patrimoine sensoriel des campagnes.

La Loi n° 2021-85 du 29 janvier 2021 introduit ainsi la notion de patrimoine sensoriel et amende l’article L110-1 du Code de l’environnement. Désormais, les sons et odeurs qui caractérisent les espaces et milieux naturels font partie du patrimoine commun de la nation.

À moins d’en prouver le caractère anormal, il n’est plus possible - en milieu rural - de se plaindre à cause du son des cloches, du chant du coq, du bruit des cigales ou de l’odeur des poules.

2. Comment régler un conflit de voisinage par soi-même ?

En cas de préjudice subi, peu importe la ou les personnes à l’origine des nuisances. Mieux vaut privilégier la voie amiable pour mettre un terme au litige. Cela est valable qu’il s’agisse d’un locataire, d’un propriétaire occupant ou du responsable d’une entreprise à proximité.

La résolution du conflit à l’amiable

La première chose à faire pour résoudre un conflit avec quelqu’un de votre voisinage est d’aller lui en parler pour éclairer la situation, d’expliquer votre préjudice subi et de demander à réduire les troubles dus au bruit ou cesser les nuisances.

Si vous habitez au sein d’une copropriété et que les nuisances sont causés par un locataire, n’hésitez pas à solliciter le propriétaire du logement, qu’il s’agisse d’un bailleur social, d’un particulier ou d’une agence immobilière (en cas de mandat de gestion).

Les preuves du trouble anormal

Si besoin, vous pouvez étayer votre point de vue ou décrire la situation en apportant la preuve des troubles anormaux de voisinage.

Le caractère anormal des troubles peut être prouvé par le recueil de témoignages, la signature d’une pétition ou un constat de commissaire de justice. Vous pouvez aussi vous référer aux articles de loi en vigueur ou vous baser sur les arrêtés législatifs qui émanent de la municipalité ou de la Préfecture.

3. La mise en demeure

L’échange avec la personne qui provoque les troubles anormaux de voisinage a été infructueux ? Si la discussion n’a pas été suivie d’effet, et si les nuisances se poursuivent, il existe une dernière solution amiable pour régler le conflit : la mise en demeure.

Les éléments de la mise en demeure de cesser les troubles

La mise en demeure de faire s’applique afin de demander à cesser une nuisance. La demande de mise en demeure doit intégrer certaines informations, afin de garantir sa validité.

Voici les informations indispensables d’une lettre de mise en demeure :

• la mention ‘mise en demeure’ ;
• l’identité et les coordonnées de la personne concernée par la mise en demeure ;
• votre identité et vos coordonnées ;
• les coordonnées et l’identité de l’expéditeur ;
• le résumé du litige et du préjudice subi ;
• l’objet de la demande, ici la cessation du trouble anormal ;
• le délai pour cesser le trouble.

Notre modèle de lettre pour faire cesser les troubles

Vous ignorez comment formuler votre demande ? Appuyez-vous sur notre exemple ci-dessous. Vous pouvez le personnaliser à votre guise.

Comment envoyer sa demande de mise en demeure ?

La mise en demeure peut être transmise par divers moyens :

• lettre postale simple ;
• courrier postal recommandé ;
• courrier électronique ;
• citation à comparaître.

L’objectif d’une lettre de mise en demeure est double. Il s’agit de mettre la pression sur votre voisin pour résoudre le conflit au plus vite et d’éviter le lancement d’une action en justice.

Pourquoi une lettre recommandée pour mettre en demeure ?

L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) est une bonne manière de faire pression, d’autant plus que vous avez une preuve de l’envoi et de la réception de votre demande. En cas de procédure judiciaire par la suite, l’AR démontre la tentative, de votre part, d’une résolution amiable.

Pour un gain de temps, vous pouvez reprendre notre modèle de courrier sur Lettre-recommandee.com et adresser votre demande de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception.

4. Les recours judiciaires pour mettre fin au trouble

Vous avez tenté de résoudre le litige avec une mise en demeure sans passer par la voie de la justice ? Selon le conflit qui vous oppose à vos voisins, vous pouvez encore contacter et saisir :

• le syndic (si vous habitez dans un immeuble en copropriété) ;
• la mairie, afin de publier un arrêté pour stopper les nuisances ;
• la police ou gendarmerie pour constater les troubles ou déposer plainte.

Si vos actions n'aboutissent toujours pas, il vous reste quelques démarches préalables avec des experts du droit avant de saisir le tribunal. Les voici.

Le conciliateur de justice ou médiateur

Contacter le conciliateur de justice ou médiateur est une démarche gratuite. C’est une condition indispensable avant de saisir le tribunal. L’objectif du conciliateur est de régler à l’amiable les différends. Les litiges soumis à un conciliateur concernent principalement les problèmes de voisinage (troubles) et les conflits entre propriétaires et locataires.

La saisine du conciliateur est ordonnée par le juge ou se fait à la demande des parties. Ensuite, lors de la conciliation, il rencontre les parties et peut solliciter le témoignage de toute personne utile, avec l’accord des parties.

À la fin de son enquête, il propose un constat d’accord entre les parties ou une solution à la justice qui doit être homologuée par le juge.

Le commissaire de justice

De son côté, le recours à un commissaire de justice est une démarche payante. Bien que la rémunération du commissaire soit réglementée, ses honoraires sont fixés librement avec le demandeur.

En cas de nuisance répétée, il peut être judicieux de demander à un commissaire de venir constater par lui-même les troubles anormaux de voisinage.

Le commissaire de justice va alors établir un ou plusieurs constats (actes d’information). Ces documents pourront être apportés au dossier comme preuves dans le cadre d’un règlement amiable ou bien en cas d’appel à un juge.

Le juge du tribunal

Il est recommandé de saisir le tribunal judiciaire à proximité de son domicile dans trois situations :

• la tentative de conciliation n’a pas abouti ;
• les nuisances perdurent ;
• vous demandez la réparation du préjudice subi.

Les sanctions judiciaires

Le tribunal de proximité ou tribunal judiciaire, par l’intermédiaire du juge, va lancer une procédure d’enquête. À la suite des investigations, et si le trouble anormal de voisinage est établi, le juge peut prononcer d'éventuelles sanctions :

• le paiement de dommages et intérêts ;
• la résiliation du bail (si c’est un locataire qui provoque les nuisances) ;
• la réalisation de travaux afin de limiter ou arrêter les bruits et nuisances ;
• la suspension, voire l'arrêt de l'activité de l’établissement concerné.