Louer son appartement ou sa maison : toutes les étapes

En quête d’un investissement locatif ? Suivez le guide pour mieux comprendre comment louer votre appartement ou maison. Vous saurez tout pour acheter le bien immobilier parfait pour la location, pour trouver le bon locataire, pour rédiger le bail, pour déclarer vos revenus…

1. Acheter un bien immobilier : se projeter pour la location

Vous souhaitez vous lancer dans un projet de location de maison ou d’appartement ? Il faut en premier lieu disposer d’un bien immobilier. Si ce n’est pas le cas, dénichez la perle rare. Pour cela, repérez des biens en vous posant quelques questions :

• l’emplacement est-il attractif (environnement, transports en commun, commerces à proximité...) ?
• les logements sont-ils facilement loués dans le voisinage ?
• pourront-ils se revendre facilement ?
• des travaux dans la copropriété sont-ils prévus ?
• sont-ils en bon état général ?
• y a-t-il une place de parking ?
• sont-ils éligibles à la loi Pinel ?...

En résumé, posez-vous les mêmes questions que si vous cherchiez un bien pour y habiter vous.

Réfléchissez également au type de location que vous aimeriez proposer : une location saisonnière ou une résidence principale, une location meublée ou vide, une location accessible ou de luxe…

2. Vérifier que le bien peut être loué

Notez que pour louer un bien, celui-ci doit :

• mesurer 9 m2 au minimum ;
• avoir une hauteur de plafond de 2,20 m minimum ;
• répondre aux normes de décence définies par la loi du 6 juillet 1989. Cela implique que le logement doit être sain pour le locataire, qu’il dispose d’une cuisine et de sanitaires, d’un accès à l’eau potable et à l’électricité, d’une ventilation…

Sans ces conditions réunies, le propriétaire peut être contraint par un juge d’effectuer les travaux pour rendre le logement décent. Durant la durée des travaux, le juge peut demander au locataire de ne plus verser le loyer.

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3. Réaliser des diagnostics

La mise en location d’une maison ou d’un appartement s’accompagne de la réalisation de plusieurs diagnostics :

• le DPE (diagnostic de performance énergétique) : il informe sur la qualité de l’isolation thermique. Une lettre, de A à G, est attribuée au logement, A étant la meilleure isolation. Les biens classés F et G sont ce que l’on appelle les passoires thermiques ;
• le diagnostic sur les installations électriques et de gaz ;
• l’état des nuisances sonores aériennes, pour évaluer l’impact du bruit d’un aéroport à proximité par exemple ;
• l’ERNT (état des risques naturels et technologiques), pour indiquer si un risque existe, par exemple l’exposition au radon ;
• le CREP (constat des risques d'exposition au plomb) ;
• le diagnostic amiante (pour les logement construit avant 1997) ;

Ces documents sont à remettre au locataire.

4. Préparer l’appartement ou la maison à louer

Avant de mettre en location votre bien immobilier et afin d’en tirer le meilleur prix, valorisez-le. Comment ?

Effectuez un nettoyage intégral : équipement électroménager, sanitaires, murs, portes, syphons, vitres, extérieurs, annexes…

Effectuez aussi des réparations si nécessaires : refixez les poignées, rebouchez des trous…

Envisagez des travaux si le logement est dégradé, mal agencé, ou décoré d’une autre époque. Il est prudent de contacter le syndic pour vérifier les travaux autorisés.

Si vous souhaitez proposer une location meublée, vous devez pourquoi pas la décorer, mais surtout l’équiper avec :

• un réfrigérateur possédant un freezer ou un réfrigérateur + un congélateur ;
• un four ou micro-ondes ;
• des plaques de cuisson ;
• de la vaisselle et des ustensiles pour cuisiner ;
• une table et des chaises ;
• un lit avec matelas, couette ou couverture ;
• des rideaux et/ou des volets ;
• des luminaires ;
• du rangement ;
• un aspirateur et/ou un balai et une serpillère (en fonction des sols).

5. Fixer le montant du loyer

Si vous ignorez comment estimer le montant du logement, nous vous invitons à comparer avec le voisinage. Pour cela, repérez des logements en surface et prestations similaires (double vitrage, terrasse…).

Pour certains biens, le prix n’est pas libre, notamment ceux bénéficiant des avantages fiscaux Pinel, Robien ou Scellier. Il en va de même pour les logements concernés par l’encadrement des loyers, voire le plafonnement des loyers. Dans ces cas, vous devez vous renseigner auprès de la mairie dont dépend le bien.

Vous devez également estimer le montant des charges en vous basant sur les consommations précédentes ou en questionnant le syndic.

Vous n’avez pas d’information concernant les consommations énergétiques précédentes ? Il s’agit d’un logement neuf ? Rassurez-vous, une régularisation a lieu chaque année. Essayez d’évaluer au plus près la première année afin d’éviter les mauvaises surprises au locataire, et vous pourrez ajuster le montant des charges pour la deuxième année.

6. Publier une annonce de location

• la localisation ;
• le type de bien (appartement ou maison) ;
• la superficie et le nombre de pièces ;
• l’étage et si un ascenseur est présent ;
• l’orientation ;
• l’accès ou non aux personnes à mobilité réduite ;
• l’étiquette énergie et l’étiquette climat ;
• le prix du loyer et les charges ;
• si vous acceptez la colocation ;
• si le logement est meublé ou vide ;
• la disponibilité de la location ;
• les prestations de type parking, terrasse, etc. ;
• les commerces et transports à proximité…

Complétez votre annonce avec des photos fidèles à votre bien.

7. Faire visiter son bien et sélectionner le locataire

Votre annonce a attiré des candidats ? Organisez des visites de manière à faire découvrir votre logement et à rencontrer les potentiels locataires.

S’ils sont intéressés, demandez-leur un dossier composé de pièces justificatives :

• une pièce d'identité ;
• un justificatif de domicile (quittances, attestation d’hébergement, taxe foncière, etc.);
• un justificatif d’activité professionnelle (contrat de travail, carte étudiant, extrait Kbis, etc.) ;
• un justificatif de ressources (avis d’imposition, bulletins de salaire, etc.).

Vous pouvez aussi demander aux locataires de fournir un acte de cautionnement. En cas d’impossibilité de payer par le locataire, la caution règle le loyer à sa place. Cette personne doit elle aussi présenter des documents. Vous ne souhaitez pas demander de caution ? Pensez alors à souscrire une assurance loyers impayés.

8. Rédiger le bail de location

L'établissement du bail est incontournable. Ce contrat permet de coucher toutes les caractéristiques du logement et les conditions de la location. Y apparaissent :

• les informations relatives au propriétaire et au locataire ;
• la durée du bail ;
• le type de logement et les équipements ;
• le montant du loyer et des charges, et leur paiement ;
• les modalités de résiliation…

Avec le bail, transmettez les annexes (DPE…) et signez l’ensemble des documents.

Pensez également à préparer des modèles pour les quittances.

9. Réaliser l’état des lieux

L’état des lieux est obligatoire, à l’entrée comme à la sortie du logement. Ce document fixe l’état du bien et les possibles usures et/ou dégradations causées durant la location.

En cas de détérioration, vous pourrez déduire les dépenses relatives aux réparations du dépôt de garantie, voire le conserver entièrement.

Si la location est rendue en bon état, le dépôt sera restitué au locataire.

Comment se passe un état des lieux ? A l’aide d’une grille, inspectez chaque pièce et notez vos observations avec une appréciation globale et quelques détails, par exemple :

Il est possible d’appuyer les remarques avec des photos.

Pensez aussi à relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

L’état des lieux doit être daté et signé par les deux parties. Si le locataire n’est pas d’accord avec vos notes, il a le droit de refuser de signer ou il peut préciser les points de désaccord et signer.

Un exemplaire est remis à chacun.

Si le locataire ne peut être présent pour la signature du bail et l’état des lieux, il peut donner procuration pour qu’une personne qu’il aura désignée effectue les démarches à sa place.

10. Déclarer les loyers aux impôts

Les revenus tirés de la location sont à reporter dans les impôts sur le revenu, et non dans la taxe foncière.

Pour les locations vides

Si vous louez votre bien nu, vous devez remplir la partie “revenus fonciers”.

Vous pouvez choisir :

• le régime micro-foncier : si votre revenu brut annuel est inférieur à 15 000 € pour l’ensemble de votre foyer fiscal et si vous ne bénéficiez d’aucune déduction spécifique. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur ce revenu brut ;
• le régime réel : si votre revenu brut annuel est supérieur à 15 000 € pour l’ensemble de votre foyer fiscal. Il est tout de même possible de le choisir si le revenu brut est inférieur à 15 000 € mais vous serez obligé de le déclarer au réel durant 3 ans minimum.

Pour connaître votre revenu brut, faites le calcul suivant :

Ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux.

Notez que si vous louez plusieurs biens, ils seront tous au même régime. Il n’est pas possible d’en placer certains en régime micro-foncier et d’autres en régime réel.

Pour les locations meublées

Les locations meublées sont à déclarer dans la partie “bénéfices industriels et commerciaux”.

Vos recettes annuelles (celles de l’ensemble de votre foyer fiscal) sont supérieures à 23 000 € ou supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu ? Vous entrez alors dans la catégorie des loueurs professionnels.

11. La gestion locative avec une agence immobilière

Vous n’avez pas le temps de vous occuper de la location ou vous estimez ne pas avoir suffisamment de connaissances en la matière ? Vous pouvez solliciter une agence immobilière.

Quels sont les atouts d’une agence ?