Comment faire construire sa maison ? Les étapes-clés

Vous projetez de faire construire votre maison ? Avant de franchir le pas, il est indispensable de comprendre le déroulé d’un projet. De l’établissement du budget à la livraison du chantier, notre guide récapitule les démarches afin de vous offrir une vision globale. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour vous lancer.

1. Définir le budget pour son projet de construction

Avant d’entreprendre les démarches d’une construction, il est indispensable d’estimer le budget nécessaire au projet.

Calculez tous les éléments pouvant impacter le budget :

• le prix du terrain ;
• le prix de la construction ;
• les honoraires du notaire portant sur le terrain à bâtir uniquement (et non sur le terrain et la maison) ;
• la taxe d’aménagement si le terrain n’est pas viabilisé ;
• l’achat et l’installation en supplément, par exemple cuisine, salle de bain, garage, etc. ;
• l’aménagement du terrain ;
• l’assurance emprunteur ;
• la taxe foncière.

Estimez également votre capital. Si ce dernier est insuffisant pour financer votre achat, il est possible de le compléter par un crédit immobilier. Vous devez alors prendre aussi en compte vos dépenses quotidiennes, votre ou vos salaires… L’emprunt ne peut pas excéder plus de 35 % des revenus. Un prêt pour une construction peut s’étendre sur 27 ans au maximum.

Prenez le temps de comparer les organismes de prêt afin de multiplier vos chances et d’obtenir la meilleure offre.

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2. Choisir le terrain à bâtir

La recherche du terrain sur lequel construire votre future maison est orientée par la disponibilité sur le marché et vos préférences, comme :

• le prix ;
• la localisation : ville, campagne, mer… en lotissement ou isolé, desservi ou non par des transports en commun, à proximité ou non de commerces…

Lorsque vous avez repéré un ou plusieurs terrains, rendez-vous en mairie de manière à vérifier que votre projet est faisable. La mairie vous remettra :

• le PLU (plan d’urbanisme local) : ce document permet de connaître les règles en vigueur relatives aux aménagements de la commune (sols, architecture…) ;
• le relevé cadastral : ce document permet de connaître, entre autres, les limites de la propriété ;
• le certificat d’urbanisme : ce document permet de s’informer sur les servitudes, taxes… Il est valable 18 mois.

Vérifiez si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les raccordements d’énergie et d’assainissement ont été faits. Dans le cas contraire, il faut alors les prévoir lors de la construction.

Vous avez des doutes sur l’environnement ? Le diagnostic ERP (état des risques et pollution) est obligatoire et fourni par le vendeur.

3. Choisir son maître d’œuvre ou son constructeur

Le choix de la personne ou de l’entreprise qui va se charger de gérer le chantier est une étape cruciale. Vous pouvez opter pour :

• un architecte (indispensable si la surface excède les 150 m2) ;
• un entrepreneur individuel ;
• un constructeur : il proposera un CCMI, un contrat de construction d’une maison individuelle, qui peut être avec ou sans plan ;
• vous-même.

La sélection est souvent faite en fonction des contraintes de la construction et du budget. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, superviser et construire soi-même n’est pas toujours plus avantageux que de faire appel à un constructeur, par exemple. Ce dernier a des tarifs préférentiels sur les matériaux.

Rencontrez différents prestataires et faites établir des devis. Afin de bien comparer, vérifiez ce qu’inclut ou exclut chaque devis. Vous êtes frileux à l’idée de vous lancer avec un prestataire ? Les avis laissés sur Google, entre autres, et le bouche-à-oreille sont de très bons indicateurs. Vous pouvez également demander à voir des constructions en cours ou achevées.

Lorsque vous avez choisi le prestataire avec lequel vous désirez vous engager, il est important de lui faire noter dans le contrat que celui-ci n’est valable qu’à la condition que le permis de construire vous soit accordé. De cette manière, en cas de non-autorisation, le contrat sera rompu et vous ne serez redevable d’aucune somme d’argent.

4. Obtenir un permis de construire et une déclaration d’ouverture de chantier

La demande de permis de construire

Sans permis de construire, lancer le chantier est impossible. Pour cela, il faut faire une demande auprès de la mairie de la commune où vous avez acheté le terrain.

Il est nécessaire de déposer à la mairie, ou d’envoyer en recommandé avec accusé de réception, le cerfa n°13406*13 rempli et signé. Des documents sont à joindre, comme :

• le plan de situation du terrain ;
• le plan de masse de la construction ;
• une photo de votre terrain dans son environnement proche et une autre dans son environnement lointain ;
• un plan des façades et des toits…

Ils sont tous précisés sur le cerfa.

Si vous avez choisi un constructeur pour le chantier, il peut également se charger des démarches. Mais il était toujours recommandé de les effectuer soi-même (gratuit) ou au moins partiellement afin de délivrer les informations exactes et d’éviter des démarches supplémentaires et payantes en cas d’erreur de la part du professionnel.

Comptez un temps de réponse d’environ 2 mois. Sans réponse, considérez que la réponse est positive. Demandez tout de même une confirmation écrite de la mairie.

Réponse de la mairie et déclaration d’ouverture de chantier

Vous avez obtenu le permis ? Vous disposez de 3 ans pour commencer les travaux, avec la possibilité de prolonger cette durée au besoin.
Affichez un panneau à l’entrée du terrain afin de certifier que vous possédez l’attestation.
Enfin, faites une déclaration d’ouverture de chantier (DOC) à la mairie. Pour ce faire, il suffit de remplir, signer et déposer le cerfa 13407*08.

Vous n’avez pas obtenu le permis ? Il est possible d'en déposer un nouveau après modification de votre projet.

5. Conceptualiser la maison

Vous avez certainement déjà une idée en tête de la maison de vos rêves. Il est temps de la concrétiser sur des plans.

Surface, nombre et disposition des pièces, matériaux, orientation, etc. dépendent de votre quotidien et de vos envies. Mais aussi parfois de la réglementation environnementale en vigueur qui impose un type d’énergie, l’ouverture maximale des pièces… De même, le PLU peut restreindre le choix des matériaux (du toit, par exemple), de la hauteur de la maison, de la distance depuis la limite de propriété…

En résumé, si vous ne sollicitez pas un professionnel pour la construction de votre maison, veillez à bien respecter l’ensemble des contraintes légales.

6. Suivre le chantier de sa maison

Les différentes visites

Terrassement, fondations, soubassements, assainissement, murs, menuiseries, isolation, charpente… vous vous y perdez dans le déroulement du chantier ? Vous ne savez plus vraiment ce qu’il faut vérifier ? Dans la mesure du possible, rendez-vous sur le chantier très régulièrement, y compris entre les visites prévues. Une erreur de plan peut arriver et mieux vaut y remédier au plus vite.

Voici les grands moments de la construction. À chacune de ces étapes correspondent une visite et un paiement :

• signature du contrat, obtention du permis de construire, ouverture du chantier - paiement de 15 % ;
• achèvement des fondations - paiement de 10 % ;
• achèvement des murs porteurs - paiement de 15 % ;
• mise hors d’air (murs intérieurs et emplacement des portes et fenêtres) - paiement de 15 % ;
• mise hors d’eau (toit) - paiement de 20 % ;
• achèvement de la plomberie, de l’électricité… - paiement de 20 %.

À savoir : la mise hors d’eau peut intervenir avant la mise hors d’air, ou en même temps.

La livraison

La livraison se divise en réalité en deux temps :

• la pré-livraison durant laquelle sont notées toutes vos réserves (peinture non finie, erreur d’emplacement d’interrupteurs, porte posée dans le mauvais sens, etc.) ;
• la livraison définitive ou réception des travaux : les différentes garanties (garantie dommage-ouvrage, garantie parfait achèvement, garantie biennale) courent à partir de cette date.

Vous n’avez pas pleinement confiance en votre maître d'œuvre ? Des problèmes ont été rencontrés au cours du chantier ? Demandez la présence d’un huissier de justice (payant) pour la pré-livraison et la livraison définitive. Il établira un constat de l’état des travaux. En cas de recours judiciaire ultérieur, ce constat appuiera votre dossier.

La réception des travaux a été réalisée et donc la levée des réserves faite ? Vous devez régler les 5 % restants du montant total de la construction dans les 8 jours.