Bien en commun : racheter la part de son ex-époux

Lors d’une séparation ou d’un divorce, le sort du bien immobilier acheté ensemble est entre les mains de l’ancien couple. Il s’agit d’ailleurs souvent de la résidence principale. Comment faire si l’un des ex-conjoints décide de garder le bien ? Rachat de soulte, démarches auprès du notaire, calculs… Nous vous expliquons tout sur le rachat de la part de votre ex.

1. Les démarches pour racheter la part de son ex-époux

Le rachat de la soulte

Vous souhaitez conserver le bien commun pour que vos enfants grandissent dans un cadre familier ? Vous avez un attachement sentimental à votre logement ? Vous devez alors racheter la part de votre ex-conjoint. C’est ce que l’on appelle le rachat de soulte. Quelle que soit la raison de votre désir de conserver, des démarches sont à prévoir. Celles-ci s’inscrivent dans la procédure de votre divorce.

Les étapes

Le notaire, qui suit le dossier de votre séparation, a besoin de procéder à un état des lieux de vos biens. C’est-à-dire de les lister dans le but d’évaluer le patrimoine commun et de réaliser la répartition. C’est ce que l’on nomme la liquidation du régime matrimonial. Il est obligatoire de faire apparaître le projet de liquidation dans la convention de divorce qui met fin au mariage.

A partir de là, le notaire pourra vous indiquer le montant à verser à votre ex-époux.

Que faire concrètement ?

1. Faites connaître votre intention à votre ex-époux, à votre avocat et au notaire (et au juge, si intervention d’un juge il y a) ;
2. Pour que le montant final soit le plus juste possible, faites estimer votre bien immobilier. Chacun des ex-époux peut demander plusieurs évaluations afin de garantir ses intérêts ;
3. Vous vous accordez sur le prix ? Parfait, le notaire effectuera les calculs afin de fixer la soulte et rédigera l’acte authentique de rachat de soulte.
   Vous ne vous accordez pas sur le prix ? Le notaire vous guidera. Au besoin, un juge interviendra et décidera du montant.

Dans le cas d’un divorce par consentement mutuel ou d’un divorce contentieux, le rachat de soulte est inscrit dans la convention de divorce. Le rachat n’est possible qu’après la prononciation du divorce, lorsque toutes les conditions ont été validées par les futurs ex-époux, les avocats et le notaire ou le juge.

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2. Combien coûte le rachat de la soulte de son ex-époux ?

Connaître le prix de rachat

Le régime matrimonial et l’apport personnel

Si vous aviez choisi le régime de la communauté, le bien appartient à chaque époux à hauteur de 50 % de sa valeur. Et ce quels que soient les apports personnels.

Si vous aviez opté pour un autre régime matrimonial, vérifiez votre part (60/40, 70/30… ?). Il est possible de retrouver ces renseignements sur le titre de propriété ou au service de publicité foncière dont dépend le bien.

Le crédit et le remboursement

Pour évaluer approximativement la soulte, il vous faut connaître le montant du crédit qu’il reste à rembourser. Reportez-vous au tableau d’amortissement transmis lors de la signature du prêt, ou demandez un nouvel exemplaire à votre banque.

Si vous n’avez pas choisi le régime de la communauté, prenez en considération le montant que chacun rembourse pour le prêt. Certains couples préfèrent mettre en place des comptes séparés et rembourser chacun une partie du crédit à la hauteur de ses moyens.

Le calcul

Venons-en aux calculs avec deux exemples.

Les frais supplémentaires

Parmi ces frais, nous pouvons citer le droit de partage qui s’élève à 1,10 % de la part rachetée pour les couples mariés ou pacsés et à 5,80 % pour les couples ni mariés ni pacsés. Ce droit de partage peut être annulé dans le cas où une aide juridictionnelle est apportée à l’un des époux.

Ajoutons à cela la taxe foncière et les frais de notaire.

Le financement de rachat de la soulte

Le conjoint qui rachète la part de l’autre doit s’assurer qu’il possède les ressources suffisantes. Comme nous venons de le voir, il devra notamment :

• verser la soulte ;
• rembourser le crédit ;
• régler la taxe foncière ;
• payer le droit de partage ;
• débourser les frais de notaire…

Soit le conjoint racheteur peut couvrir ces montants avec ses fonds propres, soit il peut solliciter la banque pour :

• demander une désolidarisation du prêt immobilier. Le crédit sera alors entièrement au nom du conjoint demandeur ;
• faire un rachat de crédit afin que le nouveau soit uniquement à son nom. Le taux d’endettement est limité à 33 % des ressources. Il faut donc s’assurer de sa capacité de remboursement.

Demandez conseil à votre notaire en amont. Il vous fournira les justificatifs nécessaires comme le montant de la soulte.